Le mal de l’Île-de-France : des bureaux vides et peu de logements

Plus le temps passe et plus les bureaux vides se multiplient sans accueillir de nouveaux occupants malgré les incitations financières existantes et un règlement simplifié pour les transformer en logements. Ce constat vient de l’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise en Île-de-France (ORIE) qui publie un rapport ce mardi.

Le parc de bureaux est immense (52,8 millions de m2) et 22% des surfaces de bureaux sont vides. Les professionnels estiment qu’ils sont inadaptés pour travailler dans de bonnes conditions. Ceux qui restent vides pendant plus de quatre ans n’ont pas leur place sur les marchés. Il existe donc « un volume non négligeable de locaux définitivement inadaptés à un usage de bureaux »  d’après l’ORIE.

Le nombre de bureaux sans occupants augmente continuellement chaque année et devrait continuer de grossir en premier lieu à cause des exigences des entrepreneurs qui recherchent des locaux neufs, à coûts peu élevés et standards côté environnement, mode de travail et organisation.

Les travailleurs de l’État (maire, conseiller, député, etc…) « demeurent peu enclins » à modifier ses bureaux vides pour créer des logements. Le frein serait d’ordre financier et juridique dans ce secteur. Les contraintes fiscales et juridiques qui existent dans l’immobilier refroidissent les investisseurs potentiels.

Les particuliers propriétaires d’immeubles et les bailleurs sociaux sont les premiers à avoir modifier le lieu pour accueillir des habitants. En 2 ans, 230 785 m2 de bureaux ont été modifiés sur demande des propriétaires qui reçoivent une « autorisation de changement de destination »  leur permettant d’adapter les locaux.

L’observatoire a fait part de plusieurs recommandations destinées à ouvrir les « verrous économiques » dans le monde de l’immobilier. Remplacer l’obligation de construire des logements locatifs sociaux par une obligation de construire des logements pour des personnes plus aisées (loyer à mi-chemin entre ceux des logements HLM et privé). Cette proposition n’est pas en faveur des plus démunis alors qu’ils y a toujours plus de français en situation de pauvreté chaque année.

Le problème posé est celui de l’équilibre entre l’investissement et les rentes perçues ensuite. Le temps est long pour engendrer des bénéfices quand le loyer est peu élevée et disproportionné par rapport à la somme à investir pour les travaux. En Île-de-France, un transformation importante coûte entre 2 000 et 2 500 euros le m2.

L’observatoire préconise aussi de réduire de 10% la TVA pour tous les travaux permettant d’adapter les locaux, à conditions que 25% de la surface en question soit dédiés aux logements intermédiaires ou sociaux. Cette mesure améliorerait les bénéfices et rendrait la création de logement rentable. Un autre chantier important, celui des normes de construction imposant un nouveau gabarit (hauteur des immeubles, distance avec les voisins, etc…). La possibilité d’ « autoriser au cas par cas des dépassements » pourrait débloquer certains projets.

L’ORIE propose aussi la mise en route d’une bourse de commercialité, un coup de pouce financier pour les investisseurs et une publicité non négligeable  dans le marché immobilier :

     « Instaurer une bourse de ‘commercialité’ pour rendre plus transparent le marché ».

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